Parin viime vuoden aikana Suomeen on rakennettu ennätysmäärä uusia asuntoja. Vuosina 2017–2019 aloitetaan kunakin vuonna yli 40 000 huoneiston rakentaminen. Kuluvana vuonna asuntojen aloitukset vähenevät jo selvästi, kun suhdannehuippu ohitettiin viime vuonna. Mitä tämä tarkoittaa korjausrakentamisen kannalta?
Rakentamisen kuuma markkinatilanne on heijastunut taloyhtiöiden korjausrakentamiseen. Taloyhtiöt eivät ole saaneet niin paljon tarjouksia suunnittelusta ja urakoista kuin hiljaisina aikoina. Jonkin verran korjausrakentamisen markkinatilannetta on hämmentänyt myös julkisuudessa käyty vilkas velkaantumiskeskustelu. Syksyllä työnsä käynnistänyt valtiovarainministeriön velkaantumistyöryhmä on nostanut taloyhtiölainat yhä tiiviimmin keskustelun ytimeen.
Ministeriön työryhmä kohdistaa huomionsa ensisijaisesti asuntojen uudistuotannon rahoittamisen käytänteisiin ja kuluttajamarkkinointiin. Markkinasignaalit ulottuvat kuitenkin tätä laajemmalle. Kiinteistöliiton tietoon on tullut vanhoja kerrostaloyhtiöitä, joiden korjauslainojen saatavuus pankeista on ollut aiempaa nihkeämpää. Asuntosijoittajien iso osuus osakaskannasta on joissakin tapauksissa johtanut jopa siihen, että pankit eivät ole halunneet lähteä rahoittamaan taloyhtiön korjauksia.
Taloyhtiölainakeskustelun kuohuessa kuumimmillaan pankeissa on luultavasti heittäydytty ylivarovaisiksi. On pelätty, että sijoittajien suuri osuus merkitsee taloyhtiön lainan suhteen pankille suurempia riskejä kuin perinteisessä tilanteessa, jossa valtaosa osakkeenomistajista asuu yhtiössä itse.
Uudistuotannon vyöry on hillinnyt hintojen nousua suurehkojen suomalaiskaupunkien vanhoissa kerrostaloyhtiöissä. Vaatimattominta hintakehitys on ollut ylipäätään rivitaloyhtiöissä ja isojen kerrostalohuoneistojen tapauksessa.
Uusien asuntojen vyöry pakottaa vanhat yhtiöt pitämään pitkäjänteisesti huolta rakennuksista, järjestelmistä ja yhtiöiden taloudesta, jotta vanha yhtiö voisi säilyttää paikkansa kilpailussa uudistuotannon kanssa. Hintojen lasku merkitsee myös yhtiön vakuusarvon laskua, mikä puolestaan saa pankit tutkimaan taloyhtiön lainanmaksukykyä entistäkin tarkemmin. Mitä selkeämpi näkemys taloyhtiöllä on omasta tulevaisuudestaan, sitä helpompi pankin on myöntää lainaa korjaushankkeisiin. Sama pätee myös toisinpäin.
Rahoituksen järjestämistä on suunniteltava etukäteen, kuten korjaushankkeitakin. Jos pankki tarjoaa rahoitusta 50 prosenttia yhtiön vakuusarvosta, mutta korjaustarve ylittää sen määrän, jonka pankki on enimmillään valmis rahoittamaan, ennakkosäästäminen on välttämätöntä. Tai hankkeiden kokonaismäärää on kavennettava, ja osa korjauksista on lykättävä tulevaisuuteen.
Vanhojen taloyhtiöiden on edelleen saatava lainaa korjauksiinsa. Tuloksentasausmenetelmien ja varautumisen keinoja tulee parantaa, ei rajoittaa. Uudistuotannon markkinoinnin läpinäkyvyyttä tulee lisätä, siitä kaikki lienevät yksimielisiä. Lyhennysvapaiden rajoittamisellekin on hyvät perustelut. Myös aihetta taloyhtiöiden ja kuluttajien lainoja koskevat tilastot on laitettava kuntoon.
Vaikeampaa sen sijaan on löytää kaikkia osapuolia tyydyttäviä ratkaisuja uudistuotannon velkapääoman mahdollisille rajoituksille, ja eritoten vastikkeiden vähennyskelpoisuuden rajoittamiselle. Näkemyksen muodostaminen näistä edellyttää huolellista analyysiä ja vaikutusarviointia. Vastikkeiden vähennyskelpoisuuden arvioinnissa vertailua on tehtävä myös muiden sijoituskohteiden verotuskohteluun.
Kirjoittaja Harri Hiltunen toimii Kiinteistöliiton toimitusjohtajana.
