Millainen on hyvä isännöintipalvelu? Entä miten välttää korjausrakentamisen sudenkuopat? Mitä tehdä, kun sähköauto tulee taloon tai naapurusto täyttyy Airbnb-vuokralaisista? Nostimme taloyhtiöiden ajankohtaisimmat haasteet pöydälle ja kutsuimme alan ammattilaiset sen äärelle ratkomaan niitä.
Taloyhtiöissä on kiinni miljoonaomaisuus, jonka hoitaminen edellyttää ennakointia ja ammattimaisuutta. Hallituksessa on vain harvoin päätöksentekoon tarvittavaa osaamista, mutta silti asiantuntijoiden palkkaamiseen suhtaudutaan kriittisesti.
– Hallitukset eivät ole helpossa tilanteessa, ja heille soisikin osakkaiden keskuudessa enemmän arvostusta. Ratkaistavina on suuria kysymyksiä, joista ensimmäinen on isännöinti. Isännöitsijän valitseminen ei ole mikään pikku juttu, jos sen tekee huolella niin, että siitä on hyötyä, Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero Heikkilä sanoo.
– Isännöintipalvelu tulisi valita niin, että sillä on kapasiteettia tarjota peruspalveluiden lisäksi taloyhtiölle hyödyllisiä neuvontapalveluita päätöksenteon tueksi, 15 vuoden ajan eri yhtiöiden hallitusten puheenjohtajana istunut, nykyinen isännöitsijä Kalle Grönqvist täydentää.
Osakkaiden keskuudessa ei pohdita riittävästi taloyhtiön asioita omaisuuden kannalta.
– Lisäarvoa tuottavan isännöintipalvelun valinta puolestaan edellyttää yhtiöltä kirkasta visiota tulevaisuuden tahtotilasta ja selkeää strategiaa niiden toteuttamiselle. Jos tavoitteita ei ole, ei tiedetä mitä isännöintipalvelulta tarvitaan. Isännöitsijät eivät räätälöi tarjouksia, pitää itse osata valita konsepteista paras, Heikkilä avaa isännöintipalvelun valintaan liittyvää problematiikkaa.
Juridisesta näkökulmasta keskusteluun osallistuva Kiinteistöliitto Uusimaan johtava lakimies, varatuomari Mia Pujals, kannustaa turvautumaan ulkopuoliseen asiantuntijuuteen, kun hallituksen osaaminen ei riitä.
– Hallituksissa tarvitaan lisää työkaluja yhtiön tarpeiden kartoittamiseen ja isännöintipalvelujen vertaamiseen. Suurten päätösten äärellä ammattitaidosta ei kannata tinkiä. Markkinoilla on yrityksiä, jotka vertaavat isännöintipalveluita ja auttavat löytämään erityisosaamisen taloyhtiön tarpeisiin. Asiantuntijuus maksaa, mutta huonot päätökset tulevat yleensä vielä kalliimmaksi, juristi kertoo työnsä tuomalla kokemuksella.
Lakineuvontaa isännöintiasioissa antava Pujals kohtaa työssään yleensä ne, joilla asiat ovat menneet pieleen.
– Meille soitetaan, kun isännöintiin ollaan tyytymättömiä ja kaivataan muutosta. Viime aikoina erityisesti hinnoittelu ja yllättävät erillisveloitukset, kuten urakkahommien projektinjohtopalkkiot, ovat aiheuttaneet riitatilanteita.
Peruspalvelua vai salkunhoitoa?
Pujals, Heikkilä ja Grönqvist ovat yksimielisiä siitä, että isännöintipalveluita pitäisi tarkastella peruspalveluita laajempana kokonaisuutena.
– Yhtiöiden remonttivaje kasvaa ja raha on suuri haaste. Isännöinnin tulisi tuottaa nykyistä tehokkaammin omaisuudenhoitopalveluita. Nykyisellään isännöinti keskittyy liiaksi arjen pyörittämiseen, vaikka bisnestä tulisi ajatella salkunhoitona. Taloyhtiöissä on kiinni valtava omaisuus, johon liittyy suuret riskit, mutta myös mahdollisuus arvonnousuun, Heikkilä herättelee.
Isännöintialan kehitys laahaa, mutta siitä huolimatta vain 4-5 % taloyhtiöistä vaihtaa isännöitsijää.
– Osakkaat eivät osaa vaatia tarvitsemiaan palveluita, sillä useimmiten ei tiedetä mitä tarvitaan. Tämä jarruttaa myös palveluiden kehittymistä, Grönqvist toteaa.
Heikkilä hämmästelee osakkaiden välinpitämättömyyttä omaisuudenhoitonsa suhteen.
– Yleinen haaste ja kasvava trendi on, etteivät ihmiset tule yhtiökokouksiin. On huolestuttavaa, että omistetaan suuri omaisuus tai paljon velkaa, muttei olla kiinnostuneita siitä, miten sitä hoidetaan.
– Osakkaiden keskuudessa ei pohdita riittävästi taloyhtiön asioita omaisuuden kannalta. Ei ajatella, mitkä voivat olla seuraukset jos 10 miljoonan pottia hoidetaan vasurilla, Grönqvist jatkaa.
Ennakoi tai ylläty
Suunnitelmallisuuden, selkeiden tavoitteiden ja ammattitaidon puute näkyy yllätyksinä ja rahallisina tappioina. Usein ongelmat tulevat vastaan taloyhtiöiden korjausrakentamishankkeissa.
– Kun ei suunnitella, korjaustarpeita ei tunnisteta riittävän ajoissa. Toivon, että ennakoiva tiedonhaku lisääntyisi. Laki ohjaa näissä asioissa ja me annamme neuvontaa sen puitteissa, Pujals vinkkaa.
Aikaan ja paikkaan sitoutumaton asiointi lisää osallistumisen mahdollisuuksia.
– Huolestuttavan monessa yhtiössä linjasaneeraus yllättää kuin tulipalo. Kiireessä ei ehditä tehdä riittävää selvitystyötä, mikä näkyy lopputuloksessa, Heikkilä jatkaa.
Projektin alussa ei kannata säästää aikaa eikä rahaa.
– Päätöksiä hankkeiden toteutustavoista tehdään usein tuntematta tarjolla olevia vaihtoehtoja. Pätevien toimijoiden ja relevanttien toteutusmallien valinnassa kannattaa käyttää asiantuntijan aikaa, jotta tiedetään mitä halutaan ja saadaan siihen osaava tekijä. Se maksaa, mutta on väärä paikka säästää, Grönqvist sanoo.
– Taloyhtiö tarvitsee ammattilaisia, ja niiden löytymisessä isännöitsijän verkostot ovat arvokkaita, Heikkilä painottaa.
Maailma muuttuu, entä taloyhtiö?
Tämän päivän polttavia kysymyksiä taloyhtiöissä ovat digitalisaation mahdollisuuksien hyödyntäminen ja muuttuvan maailman mukanaan tuomat ilmiöt, kuten sähköautojen yleistyminen ja yhtiön käytävillä vieraina kasvoina näkyvät Airbnb-majoittujat.
Asiantuntijakolmikko näkee digitalisaation mahdollisuudet valoisina.
– Digitalisaatio tehostaa työtä, parantaa seurantaa ja seuranta mahdollistaa laadukkaamman päätöksenteon, Heikkilä kiteyttää.
– Aikaan ja paikkaan sitoutumaton asiointi lisää osallistumisen mahdollisuuksia, joka toivottavasti heijastuu myös osakkaiden aktiivisuuteen, Pujals lisää ja toteaa lainsäädännön laahaavan vielä jäljessä.
Sähköautojen yleistymisen suurin kysymys liittyy rahoitukseen.
– Kenen kukkarossa lataus tuntuu ja miten latauspiste rahoitetaan, jos sellainen hankitaan. Yhteiset pelisäännöt puuttuvat, ja linjaukset ovat jokaisella yhtiöllä edessä viiden vuoden sisällä, kolmikko avaa yhtiöissä kuumana käyvää keskustelua. Yhteisiä linjauksia ollaan kaivattu myös uutena ilmiönä yleistyneeseen Airbnb-majoittumiseen.
– Vahinko- ja vastuukysymykset, turvallisuus ja vesimaksujen kohdistuminen ovat asian ympärille nousseita huolenaiheita. Kieltäminen ei ole ratkaisu, mutta uusi ohjeistus on paikallaan, Pujals päättää.
