Taloyhtiön hallituksella on suuri vastuu taloyhtiön toiminnasta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön hallituksen velvollisuus on huolehtia hallinnosta, kiinteistön ja rakennusten hoidosta ja muusta toiminnasta sekä siitä että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.
Asunto-osakeyhtiöllä ei ole omaa henkilökuntaa. Kaikki on ulkoistettu – isännöinti, huolto ja siivous. Asunto-osakeyhtiön ”toimitusjohtajalla”, isännöitsijällä, joka lain mukaan vastaa vain taloushallinnosta, on hoidossaan kymmeniä yhtiöitä. Tästä aiheutuu ongelmia, koska kriisi- ja peruskorjaustilanteissa tarvitaan tavallista enemmän panostusta ja osaamista.
Peruskorjaus on yleensä ensimmäinen tilanne, jossa oma osaaminen loppuu. On luotava asiantuntijaorganisaatio, jotta hanke saadaan vietyä läpi. Virheiden välttämiseksi hallituksen tulee arvioida huolella oma ja isännöitsijän osaaminen.
Kilpailuta huolella
Rakennusalaa tuntemattomalla hallituksella on harvoin osaamista ja taitoa pätevään kilpailuttamiseen tai saatujen urakkatarjousten arvioimiseen. Pelkän hinnan tuijottaminen tai vaadittujen peruskorjausten tekeminen sieltä mistä aita on matalin, on lyhytnäköistä.
Asuntosijoittajien näkökulmasta 10 vuotta on asunnon elinkaaressa lyhyt aika. Mitä kauaskantoisempia ja perusteellisempia kiinteistössä tehtävät tai siihen suunnitellut korjaukset ovat, sitä korkeampi on osakkeen jälleenmyyntiarvo. Korjaussuunnitelman tulisi ulottua ainakin 10 vuoden päähän.
Korjauksia suunnitellessa kannattaa huomioida myös muut asunnon arvoon vaikuttavat seikat. Esimerkiksi Etelä- ja Pohjois-Helsingissä sijaitsevien kerrostaloasuntojen neliöhinnoissa olevaa eroa ei kurota kiinni taitavallakaan remontoinnilla. Totuus on, että kultahanatkaan eivät vaikuta asunnon hintaan yhtä paljon kuin sen sijainti. Kannattaa siis pohtia, kuinka paljon kiinteistön korjauksiin on järkevä sijoittaa asumismukavuutta unohtamatta. Aina kannattaa myös miettiä, mitä tarvitaan, jotta kiinteistö sijoittuu alueen huippuhintojen tasolle.
Ongelmissa osaaminen korostuu
Ammattilaisen osaaminen nousee arvoonsa etenkin ongelmatilanteissa. Homeen saastuttamia asuntoja ja niiden ympärillä käytäviä kiistoja pulpahtaa säännöllisesti esiin sekä mediassa että ihmisten omissa kertomuksissa sekä omassa työssäni.
Viranomaisten suhtautuminen homeongelmiin on vielä lapsenkengissä. Selkeää yksiselitteistä ohjeistusta siitä, miten homevaurioita tulee korjata ja miten hometalokiistoissa tulee menetellä, ei ole olemassa.
Homekiistat voivat käydä erittäin kalliiksi sekä taloyhtiöille että yksittäiselle osakkeen omistajalle. Ratkaisuina kaupan purkamiset, vahingonkorvaukset ja korjausvelvoitteet johtavat usein kohtuuttomiin lopputuloksiin, joita vakuutukset eivät tunnu korvaavan. Ihmisten elinaikaiset säästöt ja asunnot menevät arvottomiksi.
Korjausten nopeus, perusteellisuus ja oikea-aikaisuus vaativat rakennusalan ammattilaisten osaamista sekä taloyhtiön hallituksen joustavuutta ja päätöksentekokykyä. Näissä tilanteissa ammattilaisen osaamisesta on yleensä suurta ja rahanarvoista apua.
Kirjoittaja Roy Rantanen on Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry:n varatuomari ja hallituksen puheenjohtaja.
